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" Aucune région de notre pays ne pourra, non plus, demeurer à l'écart du processus de développement, que ce soit dans les campagnes ou dans les villes, dans le Nord ou dans le Sud. "
Discours du Président Zine El Abidine Ben Ali - 7 novembre 2007.
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Home Idées Opinions Sfax, la 2ème ville, condamnée à céder sa place

08

Oct

2009

Sfax, la 2ème ville, condamnée à céder sa place
(44 votes, moyenne 4.68 sur 5)
Écrit par Samira Krichen - SfaxOnline.com   
SfaxTapa Pour vérifier de façon pratique les impressions ou les idées qu’on croit avoir sur certains sujets, il est habituel de recourir à certaines comparaisons qui placent de façon réaliste les dits sujets sur une échelle de classement.
Cette approche devrait permettre de mieux comprendre et apprécier aujourd’hui la situation véritable de Sfax, elle qui reste citée et encore considérée comme étant la deuxième ville du pays après la Capitale. Cela sous-entend une comparaison et on est en droit de se demander dès lors si ce classement correspond encore à la réalité.

Cependant à ce jour, mis à part la superficie de l’agglomération et le nombre de ses habitants, aucun critère ne permet de continuer à comparer valablement Sfax à Tunis. En toute objectivité, on ne se compare pas à la Capitale sans tenir compte des avantages qui lui sont dus. Mais même en tenant compte de ces facteurs, le déséquilibre est si manifeste que toute comparaison en devient déplacée.

Prenons l’exemple de l’évolution de l’infrastructure. Il suffit de s’absenter de Tunis un mois pour perdre ses repères, par la rapidité et l’ampleur des changements. Par les voies élargies, par les ponts et les superbes échangeurs qui poussent à vue d’œil, la circulation devient fluide et s’améliore de jour en jour. Le problème des embouteillages à Tunis est déjà pratiquement résolu.
Plutôt que d’envisager une solution de ce genre, à Sfax on a préféré la solution à bas prix ; on a ainsi installé une longue série de ronds-points (giratoires) rapprochés et qui n’ont fait qu’aggraver les problèmes de la circulation, surtout aux heures de pointe.
Entre temps, l’unique pont (une demi-portion d’échangeur) de la route de Tunis traîne depuis 2005 à l’état de chantier et ne semble guère vouloir s’achever…
A-t-on idée sur le nombre d’échangeurs effectués à Tunis -dans des délais record- durant cette même période ???

Les retards dans l’exécution des travaux semblent être un « privilège » exclusif réservé à la ville de Sfax, à l’instar de l’autoroute (tardive), de l’aéroport (inactif) et du projet Taparura (la rengaine), sans compter l’interminable liste de ce qui traîne en "études sans fin" et en projets fantômes.
Pour revenir au projet Taparura, il serait opportun de rappeler qu’il aura mis vingt ans pour démarrer et qu’il semble vouloir continuer maintenant à trainer en longueur, comme pour « faire durer le plaisir » et servir de « sucette » pour les braves Sfaxiens. On ne peut continuer de vouloir nous faire croire que ce projet fut à notre intention un généreux cadeau. Nous ne pouvons oublier aussi facilement que notre ville est côtière et qu’elle avait jadis une plage « propre » où nous nous allions nous baigner en toute tranquillité avant qu’on vienne condamner sans appel notre ville à devenir aussi polluée.

A Sfax, la liste des anomalies et des négligences est longue.
Pour exemple, savez-vous que des experts étrangers ont prouvé depuis des années que l’Avenue des Martyrs (elle porte bien son nom) au niveau du rond-point du 7 novembre, représente un site où le taux de pollution est extrême, sans qu’aucune mesure ne vienne mettre un terme au danger que cela représente ?
Que faudrait-il de plus pour que l’on consente à réagir et mettre fin au martyre des
« survivants » de Sfax ?
On devait déjà veiller, pour limiter la pollution, à ce que la circulation soit plus fluide dans le secteur.
On devait aussi empêcher la SORETRAS d’utiliser Bab El Jebli comme parking à ses véhicules (vétustes et hautement polluants) ou comme un terminus ou les bus stationnent de façon prolongée et souvent le moteur en marche.
On doit mettre fin à cette invasion ravageuse du béton, de ces immeubles qui poussent comme des champignons au détriment des zones vertes.
On n’aura pas fini de subir les conséquences néfastes de Sfax el Jadida telle qu’elle fut conçue. Le cas du lot 23 A est un exemple éloquent de la voracité des promoteurs et du laxisme des responsables locaux, encore insensibles à l’appel des citoyens. Ce cas précis du lot 23 A sur lequel on s’entête à vouloir construire « un immeuble de trop » nous interpelle comme une offense faite "aux intérêts de la collectivité" et à nous citoyens" ; nous nous sentons arbitrairement privés de notre droit de regard sur notre cadre de vie et sur les affaires de notre Cité.

Pour revenir aux situations actuelles de Tunis et de Sfax, il est clair qu’on ne peut comparer que ce qui est comparable.
Entre « la Capitale » privilégiée et en pleine expansion et « la deuxième ville » mise en veilleuse et qui peine, "il n’y a pas photo".
Il serait plus opportun de parler à présent de la place de Sfax par rapport à d’autres villes du pays, et là on ne peut pas "ne pas comparer" et ne pas se poser des questions…

Il nous reste à trouver la force d’espérer et de nous consoler…
N’arrivons-nous pas encore à arracher de temps à autre quelques rares trophées sportifs pour nous remonter le moral ?
N’avons-nous pas aussi la satisfaction de voir nos enfants se distinguer « assez souvent » par des résultats scolaires réconfortants ?

Nous savons déjà où nous en sommes.
Quant à savoir "où nous allons", cela dépend encore de nous !!!
Demain verra…

Commentaires (30)
  • A.E.  - re: Solution: Citoyenneté
    Citoyenne a écrit :
    Le mot qui a attiré mon attention aprés avoir lu l'article et les réactions est:
    REPRESENTANT :wink:
    On a ce qu'on mérite et il n'ya pas de cadeau.
    Sfax est à l'image des sfaxiens et la Tunisie est à l'image des tunisiens!!!

    On a ce qu'on mérite
    J'ai lu cette phrase plus qu'une fois, mais franchement j'ai besoin d'explications :
    1- Pouvez vous nous préciser le "On" c'est qui au juste ? C'est vous d'accord, mais qui d'autres ?
    2- Pouvez vous nous préciser également comment un citoyen qui passe tout son temps entre son travail et sa famille et qui n'a aucun "pouvoir" peut mériter un cadre de vie désagréable ?
  • Citoyenne  - Solution: Citoyenneté
    Le mot qui a attiré mon attention aprés avoir lu l'article et les réactions est:
    REPRESENTANT :wink:
    On a ce qu'on mérite et il n'ya pas de cadeau.
    Sfax est à l'image des sfaxiens et la Tunisie est à l'image des tunisiens!!!
  • Sfax Changera  - et bientôt
    M. ALOULOU a écrit :


    La solution du problème de Sfax est entre les mains des Pouvoirs Publics et la concrétisation dépendra alors de tous ceux qui envisageront d’y investir, abstraction faite de leurs origines proches ou lointaines. Pour que cela devienne possible, il faut d’abord que les pouvoirs publics consentent à s’investir à Sfax. Il faudrait que Sfax puisse disposer d’équipements et d’arguments qui retiennent les investisseurs déjà installés et en attirent de nouveaux, locaux, nationaux ou étrangers de toutes sortes.

    Autant dire que tout reste à faire, alors que cela ne semble hélas pas avoir été jusqu'à ce jour le souci de nos « représentants » locaux. Il est vrai que l’Autorité les a choisis pour ne rien demander.

    Faut-il pour autant désespérer et ne rien faire ? Certainement pas...
    Car, si nos « représentants » se taisent, c’est que pour nous citoyens le moment est venu de parler !!!


    Tout Sfax vous remercie de cet appel du coeur et de la raison...
    Mais quel est l'intérêt des hauts responsables de voir Sfax se ruiner devant leurs yeux??

    Est ce que le pays n'a pas besoin de Sfax que pour transformer les phosphates ou extraire l'huile et le gaz??

    Pourquoi cette indifférence qui empoisonne notre vie et dans tous les secteurs??

    L'article de Wmc l'a bien dit, les investisseurs n'investissent que lorsqu'il y a une bonne infrastructure générale, ce cas s'applique sur Sousse et Tunis mais pas à Sfax.. Donc les autorités nationales ne veulent plus de gros investissements à Sfax puisqu'il ne veulent pas améliorer l'infrastructure de base (à part les promesses et les projets fantômes)..
    En tout cas ça ne doit pas durer longtemps comme ça, un jour viendra où Sfax retrouvera la place qu'il faut et la population du million d'habitants considérée et respectée..
    Signé
    Sfax changera malgré tout
  • Anonyme  - En avant Sousse!
    http://www.webmanagercenter.com/management/arti...

    Comme le dit bien cat article, vous allez découvrir que Sousse met le turbo pour récupérer la deuxième place. Sfax continue son sommeil dans l'indifférence générale des sfaxiens et des responsables.

    Citer :
    # Le Sahel futur pôle de développement des centres d’appels?
    Casanova, Digitcall, Pre2val, Prospect 2 Call, Hannibal CC, Mobile Service, Omega Call Center, Phone Center, Tunisie Telecom, SSII 21, Infinity Call Center, Teleperformance, ce seraient là, entre autres centres d’appels (il y aurait pas moins de 15) qui se sont installés dans le Sahel. Ce qui, selon certains, montre que Sousse tient son rang de 3ème ville du pays, derrière Tunis et Sfax. Autant dire un engouement pour cette région de la Tunisie, avec à la clé, selon notre source, des intentions d’investissements importantes.

    Pour les spécialistes, il y a plusieurs explications à cela. Ils avancent notamment la saturation du Grand Tunis et par ricochet la difficulté à trouver de la main-d’œuvre. Du coup, émergent d’autres régions présentant quelques atouts, à commencer par l’infrastructure de base. C’est le cas de Sousse par exemple qui, selon certains, présenterait aujourd’hui une offre immobilière alléchante en termes de coûts et de qualité. A cela s’ajoute des ressources humaines bien formées et qui sont fournies par les universités de la région.

    Mais un autre atout indéniable se profile, l’entrée en fonction du nouvel aéroport international d’Enfidha qui jouera un rôle de premier plan dans les flux internationaux. D’ailleurs, cet aéroport pourrait même être une sorte d’industrie industrialisante pour toute la région de Hammamet, Mahdia, Sousse, Kairouan… et dans tous les secteurs, particulièrement les services.

    C’est à croire que le cœur des services –y compris les centres d’appels- pourrait bientôt vaciller vers le Sahel, estiment certains analystes.
  • abdmouleh  - mais nous sommes les champions dans le cancer
    c'est vrai que nous sommes déclassés dans presque tous les domaines par rapport à la capitale mais aussi vis à vis d'autres gouvernorats du pays.
    Néanmoins nous sommes toujours en tête de classement dans les atteintes cancéreuses.
  • M. ALOULOU  - la source de nos problèmes...

    Merci Madame Krichen d’avoir suscité autant de réactions, sur ce site et ailleurs. Sur d’autres pages internet, entre "Sfaxiens et autres" les échanges ne furent pas toujours agréables ou rassurants à comprendre. C’est un dialogue de sourds entre la colère sfaxienne et l’arrogance des préjugés, entre les accusations aux relents régionalistes et des ripostes parfois fanfaronnes et maladroites.
    Votre article a eu le mérite de bien poser le problème, déjà par son titre : « Sfax, la 2ème ville, condamnée à céder sa place. ». Condamnée veut dire « fatalement destinée » soit par l’évolution naturelle des choses (ce qui n’est sensiblement pas le cas) soit par une négligence fortuite ou voulue de "ceux qui ont la charge et le pouvoir d'en décider".
    Il n’est ni prétentieux ni arrogant, comme le prétendent les « sfaxophobes », de rappeler -surtout quand on nous y pousse- que Sfax mérite largement sa place de deuxième ville tunisienne, par sa dimension historique et sa taille, sa tradition laborieuse et son dynamisme, par sa patience face aux difficultés et par sa résistance face à l’adversité.
    Mais il ne suffit pas d’avoir ces qualités pour pouvoir conserver (loyalement) un tel statut -somme toute- relatif. Encore faut-il pour cela disposer (ou ne pas être arbitrairement privé) des moyens suffisants, non seulement au maintien mais aussi au développement d’une certaine activité. Qui n’avance pas recule...
    Certes, l’initiative citoyenne locale et l’investissement privé sont nécessaires et conditionnent l’ampleur et la performance dans la dynamique d’une Cité. Mais cela ne suffit pas. En effet, la dynamique ne peut se maintenir ou évoluer que si la Cité dispose des "moyens matériels communs" suffisants et si elle est dans son ensemble bien gérée par une administration publique, plus ou moins centralisé selon les systèmes en vigueur.
    Dans un système administratif aussi centralisé que le notre, toute désignation de responsables locaux, toute planification, tout investissement ou action d’ordre régional n’est possible que par la volonté et sous le contrôle de l’Autorité Centrale.
    Cela dit, à Sfax, l’initiative et l’investissement privés marchent "encore et malgré tout" relativement bien. C’est l’insuffisance des "moyens qui relèvent du bon vouloir de l’Etat" qui décourage les investisseurs et freinent le développement ; c'est là la source de nos problèmes.
    On ne peut donc continuer à prétendre, que Sfax est «ce qu’elle est» parce que certains de ses enfants l’ont abandonnée ou ne se sont pas sacrifiés pour elle. S'ils l’ont quittée, c’est parce qu’elle est devenue «ce qu’elle est», la ville où on ne peut plus percer, où le succès est difficile pour ne pas dire impossible. S’ils étaient restés, ils auraient coulé avec le navire mais ne l’auraient pas sauvé... Qu'ils aient décidé de partir par légitime recherche "d’un plus" ou par nécessité, respectons leur liberté et leur choix, laissons-les tranquilles et tournons cette page.
    La solution du problème de Sfax est entre les mains des Pouvoirs Publics et la concrétisation dépendra alors de tous ceux qui envisageront d’y investir, abstraction faite de leurs origines proches ou lointaines. Pour que cela devienne possible, il faut d’abord que les pouvoirs publics consentent à s’investir à Sfax. Il faudrait que Sfax puisse disposer d’équipements et d’arguments qui retiennent les investisseurs déjà installés et en attirent de nouveaux, locaux, nationaux ou étrangers de toutes sortes.

    Autant dire que tout reste à faire, alors que cela ne semble hélas pas avoir été jusqu'à ce jour le souci de nos « représentants » locaux. Il est vrai que l’Autorité les a choisis pour ne rien demander.

    Faut-il pour autant désespérer et ne rien faire ? Certainement pas...
    Car, si nos « représentants » se taisent, c’est que pour nous citoyens le moment est venu de parler !!!
  • sfaxien  - re:
    Anonyme a écrit :
    S'enfuir de Sfax pour quelques millions (je connais personnellement,un promoteur et 80% de tes propos sont fausses enfin j'espère bien que tu sois un universitaire)

    Je suis bien universitaire et les chiffres données sont suite à une étude réalisé avec des ingénieurs, entrepreneurs et promoteurs.
    Au lieu de critiquer mes propos essai de donner les chiffre de votre promoteur, au moins pour valider les 20% qui sont vrais et discuter des 80% que vous juger fausses. (vous me faites un grand plaisir de comparer vos chiffres avec les miennes, mais il faut bien détailler la nature, l'emplacement des projets, les dates de leurs construction, le standing....)

    En faite moi je n'invite personne à quitter ma chère Sfax mais de laisser les gens gagner leurs vies. Ne soyons pas égoïstes, car à force de marchander et de baisser les prix on gagne personnellement et Sfax y perd beaucoup. Si on pense d'une manière collective (comme le font les "swahlien"). Si l'investisseur Sfaxien gagne correctement à Sfax pourquoi chercher ailleurs?
    A Sousse, la promotion immobilière n'a commencé d'avoir de l'ampleur que dernièrement et elle est devenu plus importante qu'à Sfax.
    Essayer de consulter l'argus de l'immobilier de bourseimmo et vous vous rendez compte que le prix du m² le moins cher de toute la Tunisie est à Sfax.
    Je connais beaucoup de sfaxiens qui refusent d'investir dans des apparts à Sfax, ils disent qu'a Tunis le loyer c'est plus rentable.
    Sfax a droit à une infrastructure moderne, des transports en commun utiles et confortables, mais faut il les bien utiliser?
    Le vrai problème de Sfax c'est l'égoïsme: incivisme coté circulation dans les routes, stationnement en 2è et 3è position, salissures, حسد...
    Quand ces comportements cesseront, et si on s'entraide Sfax ne deviendrais que meilleure.
  • charfeddine  - re: re: pourquoi S'enfuir de Sfax ? revisez vos c
    sfaxien a écrit :
    Merci Monsieur Charfeddine pour votre réaction, en premier lieux je ne suis ni promoteur ni entrepreneur, je suis universitaire qui s'intéresse au secteur de l'immobilier (particulièrement à sfax) mais je doit vous répondre point par point:
    1 cout du terrain/m² = 100 --> 200 D suivant emplacement, position par rapport au routes et rues et la situation du terrain (1ère main ou autres...)
    .....

    Merci, votre réponse et votre soin montrent que vous etes vraiment un connaisseur de l'immobilier et de ses à cotés à Sfax.
    esperons que nos responsables régionaux et nos futurs delegues se reveillent et soient à la hauteur de nos attentes et de leurs responsabilités!!

    qu'ils ECOUTENT des gens aussi instruits et conscients aussi bien des ANOMALIES du tissus urbain de sfax que du phenoméne des هباطة

    qu'ils transmettent nos sentiments de colére et surtout QU'ILS REAGISSENT.
  • Lu Pour vous
    Voici l'un des commentaires sur ce même article de SfaxOnline, publié sur babnet.net Lien: http://www.babnet.net/rttdetail-17706.asp

    Citer :
    Kairouan (habitant de Sfax) (Tunisia)
    | Mardi 13 Octobre 2009 à 11h 51m
    En analysant tous ces commentaires, trois niveaux voire trois tendances se dégagent:

    1/ ceux qui plaident la cause de leur ville et aspirent à un cadre de vie agréable avec une répartition des richesses d'une manière équitable.. et c'est leur droit légitime d'autant plus qu'ils voient que leur région participe par au moins 20 % de la production de la nation et ils ne voient rien au retour (pour améliorer au moins l'infrastructure et le cadre de vie)..

    2/ ceux qui pensent que la situation actuelle encourage l'émigration vers tunis de tout bord, ce qui va entrainer l'asphyxie de la capitale à moyen terme [avec une banlieue d'émigrés] et va accélérer son transfert à enfida (sousse) où les grandes infrastructures se préparent (port en eu profonde aéroport des plus modernes au monde, cadre de vie excellent etc..)

    3/ ceux et celles (une minorité) dont les propos sont chargés de haine et de préjugés sur leurs concitoyens du sud tunisien (sfax), avec entre autres, le texte inspiré des propos d'un ancien très haut responsable a été copié et collé par [sfa9si tunisoi (tunisia) | :la méthode sfaxienne entre haine et admiration ]...

    bref ces propos superficiels dénotent de l'aveuglement et l'inconscience de certaines personnes, qui ne voient que des futilités et laissent à côté les vrais problèmes.. ils doivent savoir que le déclin de sfax va obligatoirement toucher également et tôt ou tard leur porte monnaie.. quand une partie du corps est malade, elle va certainement faire mal à la totalité de l'organisme...

    pour finir, tous mes respects et admiration pour cette dame : l'auteur, qui a soulevé des vrais problèmes, elle a choisi sfax, la ville de 1000 ans d'histoire, actuellement sérieusement menacée par le déclin, car la situation devient insoutenable, mais ces mêmes propos peuvent s'appliquer un jour sur une autre ville (y compris tunis) si le bug n'est pas résolu et très rapidement..
    d'un autre côté son texte a élevé d'un cran le niveau de l'expression dans notre pays...
    tous nos respects chère madame..
  • Slim  - re: Réponse à Slim
    Anonyme a écrit :
    Ton commentaire est très positif. Pour que Sfax connaisse le même développement que d'autres régions qui montent en flèche, il faudrait que les sfaxiens cessent de fuir leur ville et se remettent à y réinvestir. Pour ça il faut que les conditions idéales qu'ils retrouvent ailleurs, soient réunies: que l'administration soit plus efficace, que l'administration fiscale allège la pression sur les entreprises pour les inciter à investir. Que le cadre de vie redevienne agréable avec des infrastructures comme on en trouve ailleurs...bref que tout ce qu'on rabâche sur ce site depuis sa création se réalise! Qu'on lui donne les moyens et tout est possible pour une ville réputée pour sa population laborieuse.
    Alors Sfax pourra retrouver son dynamisme passé.
    Les facteurs de développement ne manquent pas et toutes les conditions existent pour ça. Sfax représente quand même 20 pour cent du PIB, mais elle ne reçoit que 4 pour cent en retour, injustement!


    J'ajoute a ce que tu as dis, n'oublies pas comme meme que les sfaxiens representent une force commerciale et economique importante donc s'ils retournent a Sfax ils peuvent facilement exercer la pression pourque les choses changent...et crois c'est facile et faisable...mais eux ils ne veulent pas ou ils veulent les choses faciles ils ne veulent militer un peu pour le bien de leur ville...Tu peux regarder les restau, les cafes, ils sont pleins. Les sfaxiens sont soif de loisir et pourtant on n'investit pas...je trouve ca comme meme bizarre et inacceptable...Je ne sais pas pourquoi des sfaxiens font des parcs pour enfant a Tunis et a Sfax il n'en font pas!!! quoi? a Tunis il y a des enfants et a Sfax il n'y en a pas? les hotels aussi on sait que pour trouver un nuite dans un hotel luxe a Sfax il faut faire travailler les pistions!!! aors pourquoi aussi...
    Pourquoi pas les sfaxiens ne font pas comme Frikha PDG de Telnet? pourtant ca reviens mieux pour les societe de ce genre et oh combien il y en a Tunis...etc...etc...bcp de questions sans reponse...
    Mais Sfax restera tjs grande et la 2eme aussi...
  • Ben Amor M.M.
    Le Sfaxien est toujours aussi laborieux et studieux qu'auparavant et même si l'espace géographique et conjonctural de "Sfax" est devenu assez exigu pour répondre aux ambitions de ses enfants prodigieux, ces derniers ont mobilisé leurs savoir faire et leurs investissements vers d'autres zones plus vièrges et plus propices à fructifier ces investissements.
    En somme, les sfaxiens sont resté aussi puissants (voire même plus puissants) sur le plan économique mais Sfax leur ville natale ne l'est plus !
    Quel est la part de la décision centrale du pays dans ce redeploiement ? Certe, il n'est pas negligeable... mais ce dont je suis sur, c'est que le sfaxien, lui aussi, il n'y est pas pour rien !
    Pourquoi ? parceque Sfax n'est pas la seule ville délaissée par Tunis.. mais en contre partie, le nombre des cadres et investisseurs Sfaxiens qui fuissent chaque année leur ville est de très.. très loin supérieur à ceux de gabes, de gafsa, de Béja et bien d'autres villes moins chanceuses du pays..
    J'expliquerais ce phénomène par deux vérités :
    a) Le Sfaxien est plus "puissant" que les autres et il lui est plus facile de changer de lieu et de cadre de vie pour continuer à gagner autant voire plus d'argent. Et l'existance, à Tunis, de parents sfaxiens suffisamment aisés et suffisamment nombreux ne peut qu'aider le sfaxien juste-venant à s'y installer et l'on peut comprendre le désastreux effet "boule de neige" qui s'en découle!
    b) La ville de Sfax n'est plus apte à retenir ses enfants ni même pour interesser cette nouvelle "diaspora" sfaxienne pour revenir y investir.
    Il en va de soi que ces deux points convergent mutuellement.
    En revenant au point b), je pense que même si notre ville n'est plus en mesure de convaincre ses cadres à y rester ou à y revenir, le moindre est de fonder des assciations reliant les sfaxiens résidant hors Sfax et les reliant tous à leur ville natale.
  • Anonyme  - re: les sfaxiens sont les fondateurs de l'economi
    hassen kriaa a écrit :
    même si sfax comme ville perd de place qu'au paravant pour plusieurs raisons... des hommes d'affaires sfaxiens a sousse , a tunis a hammamet on participé a donner a ces regions une importance . ce sont les sfaxiens qui ont fait( ou participé en grande partie) de sousse , hammamet , tunis cette grandeur ( groupe ben ayed, groupe Abdennadher , abdelmoulah, bousarsar, chaaban, hchicha...) même en agriculture on reste les premiers , allez voir beja , jandouba , sidi bouzid , tout est ravagé par les sfaxiens . on est dominants a sfax et personne ne partage sfax avec nous ( cas different de sousse) et aussi on est trés bien placé ailleurs.
    les sfaxiens a bati sfax , d'autres personnes ont vu qu'il vaut mieux lui limiter ses amibitions et la bloquer un moment.. mais ca n'empêche que les sfaxiens gardent toujours leur esprit de commerce. on reste toujours les premiers...

    Les sfaxiens sont comme les libanais, leur espace est devenu trop petit pour eux , ils ont occupés le vide existant dans les autres régions, toujours plus loin toujours plus, attirés par le gain et les bonnes affaires. mais un libanais même installé loin, garde toujours le contact avec sa ville d'origine, y construit une maison, retourne y passer des vacances...le sfaxien lui, tourne le dos d'une manière définitive, comme pour oublier d'où il sort! dommage..
  • Anonyme  - Réponse à Slim
    Ton commentaire est très positif. Pour que Sfax connaisse le même développement que d'autres régions qui montent en flèche, il faudrait que les sfaxiens cessent de fuir leur ville et se remettent à y réinvestir. Pour ça il faut que les conditions idéales qu'ils retrouvent ailleurs, soient réunies: que l'administration soit plus efficace, que l'administration fiscale allège la pression sur les entreprises pour les inciter à investir. Que le cadre de vie redevienne agréable avec des infrastructures comme on en trouve ailleurs...bref que tout ce qu'on rabâche sur ce site depuis sa création se réalise! Qu'on lui donne les moyens et tout est possible pour une ville réputée pour sa population laborieuse.
    Alors Sfax pourra retrouver son dynamisme passé.
    Les facteurs de développement ne manquent pas et toutes les conditions existent pour ça. Sfax représente quand même 20 pour cent du PIB, mais elle ne reçoit que 4 pour cent en retour, injustement!
  • Slim  - re:
    Anonyme a écrit :
    Vraiment, avec tout le respect que j'ai pour ces gens la (qui ne sont pas de VRAIS sfaxiens c'est sûre), je les qualifie de gens négatifs, très négatifs même. S'enfuir de Sfax pour quelques millions (je connais personnellement,un promoteur et 80% de tes propos sont fausses enfin j'espère bien que tu sois un universitaire)

    Je pense qu'on est ici pour identifier les problems et discuter les solutions et n'en pas à appeler les sfaxiens de s'enfuir de Sfax.


    Moi aussi je suis tout a fait d'accord avec toi et surtout la seule solution est de s'enfuir de sfax on dirait que sfax est enfer... non monsieur je connais des promoteurs qui ont choisit de rester a sfax et se developpent bien leur business...en plus j'qi deja fais un tour cote promoteurs, les apparts se vendent facilement surtout aux medecins et aux gens qui veulent louer aux Lybiens...meme se vendent tres bien...

    Je crois aussi que des gens comme ca ne sont pas de vrais sfaxiens...regardent les swe7liya ils n'investissent qu'au sahel ou presque...
  • Anonyme
    Vraiment, avec tout le respect que j'ai pour ces gens la (qui ne sont pas de VRAIS sfaxiens c'est sûre), je les qualifie de gens négatifs, très négatifs même. S'enfuir de Sfax pour quelques millions (je connais personnellement,un promoteur et 80% de tes propos sont fausses enfin j'espère bien que tu sois un universitaire)

    Je pense qu'on est ici pour identifier les problems et discuter les solutions et n'en pas à appeler les sfaxiens de s'enfuir de Sfax.
  • sfaxien  - re: pourquoi S'enfuir de Sfax ? revisez vos chiff
    mohamed charfeddine a écrit :


    1 depuis quand le cout du m2 s'est elevé à 700 Dinars hors frais financiers ?

    2 pourqoui Monsieur le promoteur optez vous pour les projets de 10 000 m2 si VRAIMENT la vitesse de vente est lente?

    3 qui vous oblige à réaliser une opération Immobilére si VRAIMENT elle n'est ppas rentable ?


    4 est ce que 70 000 Dinars par an (MAX) pour UN promoteur ou UN entrepreneur representent un montant negligeable et non satisfaisant?

    le systéme banques/promoteurs offre des richesses FACILES à des personnes qui profitent de situations particulieres et s'enrichissent sans efforts exeptionnels , "mabrouk allahomma la hasad "

    le commentaire rédigé par le promoteur sfaxien voulant fuire n'a à mon avis aucune relation avec l'EXELLENT article de Samira Krichen.

    mohamed charfeddine est un ingenieur sfaxien travaillant à Tunis dans le scteur privé !

    Mohamed Charfeddine connait touts les rouages, procedures, lois,decrets , magouilles;;;touchant à la promotion immobiliére, mais malheureusement pour lui il n'a pas eu l'opportinité de gagner 70 000 Dinars ( MINIMUM ) en deux ans!

    Mr le promoteur ,
    5 quel est le prix d'achat d'un terrain pour immeubles à Sfax,
    6 quels sont les COS et CUF autorisés ???
    7 quels sont les depassements de cuf TOLERES ?
    8 quels sont les DEPASSEMNTS REELS ?

    il est vrai que je reviens à SFAX les aids; mais à chaque fois, je me demande : qui autorise les hauteurs de constructions à Sfax el Jadida ????

    pourqoui le cahier de charges INITIAL de ce lotissemnt n'a pas été respecté ????

    verifiez vos chiffres et RESTEZ y! §§§ !

    Merci Monsieur Charfeddine pour votre réaction, en premier lieux je ne suis ni promoteur ni entrepreneur, je suis universitaire qui s'intéresse au secteur de l'immobilier (particulièrement à sfax) mais je doit vous répondre point par point:
    1 cout du terrain/m² = 100 --> 200 D suivant emplacement, position par rapport au routes et rues et la situation du terrain (1ère main ou autres...)
    cout des études, contrôle et suivi/m² = 30 --> 50 D.
    cout fondations/m² couvert = 20 --> 50 D (risque d'avoir des pieux au lieu des semelles isolées selon le type de terrain, ce qui augmente considérablement ce cout)
    cout génie civile/m² = 250 --> 300 D (vous pouvez consulter les entrepreneurs)
    cout autres lots(menuiseries, electricité, gaz, peintures, télécom, staff, ascenseurs, parabole, cuisines...)/m² =200 --> 300 D selon le standing.
    cout des branchemets et raccordements = 20D/m² (cout d'1 compteur électricité STEG >=1000D/appartement...)
    Cout fixes (frais administratifs, salaires, assurances, amortissements...) = 50 --> 100 D
    une meilleure qualité d'espace et de finition et une meilleure flexibilité (possiblité de modification suivant les besoins des clients...--> plus d'ingénieurs, plus de techniciens, plus de salariées) justifient les charges élevés des couts fixe
    ===> (670-->1020D/m²) on arrive facilement aux chiffres déjà mentionnés.

    2 Les petits terrains ne sont pas disponible à Sfax Eljadida, d'ailleurs tout les terrains mis en vente de de cette zone sont vendus depuis des années.
    3 Les prévisions en 2005-->2007 sont faussées par la flambée des couts des matières premières et la forte demande des clients médecins.
    4 La réponse est non. car 70 000 Dinars par an (MAX) représente à peine 0.875% par an (par rapport à 8 000 000 D d'investissement. ces gains peuvent facilement basculer en nette perte si les couts augmentent encore! Si vous avez vous même cette somme de 8 000 000 ou vous obtiendrez la moitié des banques, est ce que vous vous contenterez de 70 000D/an?
    5 A Sfax eljadida 500 --> 1000 D/m² hors frais financiers (ce sont les prix 7 ans auparavant car tous les terrains sont vendus depuis des années à l'exception de quelques opérations de spéculation à des prix > 1000D/m²).
    6 au maximum 0,7cos et 5,5cuf.
    7 la municipalité de Sfax est sévère concernant les dépassements de cuf qui se paient au prix fort d'une place de parking pour chaque 50 m² ajouté(ajout d'un sous sol d'1 ou 2 niveaux qui coute 10 000D/parking). ce qui n'est pas rentable du tout. Tous les promoteurs qui ont dépassés le cuf doivent se mordre les doigts.
    8 Les dépassements réels sont de l'ordre de 20 à 30%. Ces dépassements paraissent élevées. mais le plan d'aménagement initial était fait depuis la fin des années 70 et approuvé en 83. ce qui est je trouve acceptable si la société de sfax eljadida a pris en concidération cette augmentation mais rien n'a etait fait. ces dépassements sont du à mon avis à la forte demande des médecins dans cette zone (la plus grande concentration de médecins de la tunisie) qui ont profité du besoin de nos frères Lybiens de se soigner.
    Les personnes enrichis sont tous les profiteurs des lybiens (médecins et loueurs d'appatements et de malades "سماسرة و هباطة") et en deuxième lieux les entrepreneurs et les promoteurs.
    J'estime que sans cette ruée de nos frères Lybiens pour se soigner à Sfax, on aurait pu construire que la moitié de ce qui a été construit à Sfax eljadida.

    Monsieur Charfeddine, je respecte votre point de vu, mais je vous invite à rafraichir vous mêmes vos estimations. car les chiffres que j'ai donné (qui sont actualisés) ont surpris beaucoup d'ingénieurs qui sont habitués à un certain barème qui commence à dater (c'est pour votre intérêt, ce qui vous permet d'exiger plus de revenus pour vos honoraires d'étude).
    Je vous informe aussi que Sfax est l'unique ville en Tunisie dont les immeubles ne doivent pas dépasser les 9étages (qui sont prévu dès le plan d'aménagement initial) et on a jamais dépasser ce nombre d'étages. à Sousse on voit des immeubles de 25 étages...
    Si c'était possible d'élargir les routes et les rues? Oui, car ces pseudo-urbanistes qui ont conçu Sfax eljadida ne voyait que sous leurs pieds. Ils était têtus, ils limitait le nombre d'étages pour des petites rues et on voit maintenant le résultat. Ils aurait du élargir les routes, avoir de réels espaces vert et autoriser plus de nombre d'étages. Cette solution était moins rentable pour la société d'aménagement (plus de dépenses avec moins de revenus) et c'est pour ça qu'elle était écarté.

    Ramarques :
    les chiffres ne prennet pas en compte les frais financiers (crédits accordés par les banques et les charges qui s'y rapportent) et estimé à 100D (terrain + construction).
    Aussi Cette Analyse n'est vraie que pour des immeubles d'appartements. Les surfaces commerciales engendrent beaucoup plus de bénéfices pour le promoteur et l'acquéreur, mais reste de trouver preneur qui peut y payer le prix.
    Si Les immeubles sont autorisés au seuls RDC+Mezz à usage commercial ça reviendrait plus intéressant de dépenser beaucoup moins pour gagner beaucoup plus.
    ==> Les promoteurs n'ont pas intérêt d'investir dans des appartements à Sfax. et puisque les terrain à Sfax eljadida sont tous vendus, il faut trouver autre ville où construire en attendant TAPARURA...
  • hassen kriaa  - les sfaxiens sont les fondateurs de l'economie tu
    même si sfax comme ville perd de place qu'au paravant pour plusieurs raisons... des hommes d'affaires sfaxiens a sousse , a tunis a hammamet on participé a donner a ces regions une importance . ce sont les sfaxiens qui ont fait( ou participé en grande partie) de sousse , hammamet , tunis cette grandeur ( groupe ben ayed, groupe Abdennadher , abdelmoulah, bousarsar, chaaban, hchicha...) même en agriculture on reste les premiers , allez voir beja , jandouba , sidi bouzid , tout est ravagé par les sfaxiens . on est dominants a sfax et personne ne partage sfax avec nous ( cas different de sousse) et aussi on est trés bien placé ailleurs.
    les sfaxiens a bati sfax , d'autres personnes ont vu qu'il vaut mieux lui limiter ses amibitions et la bloquer un moment.. mais ca n'empêche que les sfaxiens gardent toujours leur esprit de commerce. on reste toujours les premiers...
  • mohamed charfeddine  - pourquoi S'enfuir de Sfax ? revisez vos chiffres
    sfaxien a écrit :
    S'en fuir de SFAX est la seule solution au entreprises qui y travaillent, le sfaxien lui même est le responsable :
    Prenons l'exemple d'un promoteur immobilier,
    à Sfax le mètre carré lui coute en moyenne 700D s'il n'a pas recours aux banques, ce qui est rare vu le volume d'investissement requis pour financer un projet immobilier de standing au centre ville. Si on ajoute 100D d'intérêt bancaire, le cout du m² devient 800D. les prix de vente des appartements à Sfax el jadida sont en Moyenne de 800 --> 850D. donc la marge bénéficiaire avant impôt est de 50D au maximum (35D nettes). donc des investissements de plusieurs millions de dinars pour un bénéfice de quelques centaines de millier de dinars (8million D pour 10000m² --> 350mille D de bénéfice au grand max). Ce bénéfice doit être récupéré après la vente totale du projet sur plusieurs années (4 à 5 années en moyenne c-à-d un investissement de 8millions D pour 10000m² --> 70mille D/an au grand max).
    Tout cet analyse n'est vrai que lorsque les clients respectent les délais de leurs engagements, ce qui est difficile vu la situation financière délicate des ménages à Sfax... en plus des augmentations énormes qu'a eu les prix des matières premières ce qui mène le promoteur à des difficultés financière donc un retard dans les délais d'exécution... ce qui nous mène à un cercle vicieux retard d'exécution --> retard de payement --> retard d'exécution--> retard de payement...
    En plus de tout ces problèmes, le client Sfaxien est très exigent (la finition à Sfax est de loin la meilleure en Tunisie). Le nombre de client est limité aux sfaxiens moyennement aisés, le Sfaxien aisé construit lui même sa villa... Ces clients ont une mentalité qui refuse d'acheter des appartements en hauteur près de leurs lieux de travail, mais acceptent de dépenser une fortune pour se déplacer de leurs domiciles vers leurs travail (en plus des crises de nerf qui subissent au circulation vu l'état actuel des routes qui ne cesse de s'aggraver). Un autre obstacle c'est que le Sfaxien ne veut pas que le promoteur gagne de l'argent (حسد في بعضنا), le sfaxien marchande beaucoup à Sfax mais à Tunis par exemple il achète le même type de bien sans marchander (يحشم).
    Dans d'autres ville (ex à Hammamet, Tunis, Sousse...) le prix de revient est certes plus élevé mais les prix de ventes sont de loin plus bénéfiques au promoteurs. Plus de bénéfices, rapidité de vente, clients moins exigeants, respect des délais, pas de problèmes financiers...---> Le promoteur travaille avec moins de contraintes, une finition de moindre qualité donc plus de bénéfice et moins de problèmes.
    A vous de juger si on doit payer plus au entreprises pour bénéficier de leurs services et de leurs poids dans l'économie sfaxienne, ou on doit les laisser, avec nos mentalités actuelles, partir aux autres villes et de perdre en emploie, en argent, en qualité de vie...au risque de voir Sfax dans une décennie une ville fantome, ville de certains de nos parents qu'on visitera au aïds...
    Pensez y, car les entrepreneurs ont pensés et commencent leurs fuite vers Tunis ou aux autres villes chanceuses...





    1 depuis quand le cout du m2 s'est elevé à 700 Dinars hors frais financiers ?

    2 pourqoui Monsieur le promoteur optez vous pour les projets de 10 000 m2 si VRAIMENT la vitesse de vente est lente?

    3 qui vous oblige à réaliser une opération Immobilére si VRAIMENT elle n'est ppas rentable ?


    4 est ce que 70 000 Dinars par an (MAX) pour UN promoteur ou UN entrepreneur representent un montant negligeable et non satisfaisant?

    le systéme banques/promoteurs offre des richesses FACILES à des personnes qui profitent de situations particulieres et s'enrichissent sans efforts exeptionnels , "mabrouk allahomma la hasad "

    le commentaire rédigé par le promoteur sfaxien voulant fuire n'a à mon avis aucune relation avec l'EXELLENT article de Samira Krichen.

    mohamed charfeddine est un ingenieur sfaxien travaillant à Tunis dans le scteur privé !

    Mohamed Charfeddine connait touts les rouages, procedures, lois,decrets , magouilles;;;touchant à la promotion immobiliére, mais malheureusement pour lui il n'a pas eu l'opportinité de gagner 70 000 Dinars ( MINIMUM ) en deux ans!

    Mr le promoteur ,
    5 quel est le prix d'achat d'un terrain pour immeubles à Sfax,
    6 quels sont les COS et CUF autorisés ???
    7 quels sont les depassements de cuf TOLERES ?
    8 quels sont les DEPASSEMNTS REELS ?

    il est vrai que je reviens à SFAX les aids; mais à chaque fois, je me demande : qui autorise les hauteurs de constructions à Sfax el Jadida ????

    pourqoui le cahier de charges INITIAL de ce lotissemnt n'a pas été respecté ????

    verifiez vos chiffres et RESTEZ y! §§§ !
  • sfaxien  - S'enfuir de Sfax
    S'en fuir de SFAX est la seule solution au entreprises qui y travaillent, le sfaxien lui même est le responsable :
    Prenons l'exemple d'un promoteur immobilier,
    à Sfax le mètre carré lui coute en moyenne 700D s'il n'a pas recours aux banques, ce qui est rare vu le volume d'investissement requis pour financer un projet immobilier de standing au centre ville. Si on ajoute 100D d'intérêt bancaire, le cout du m² devient 800D. les prix de vente des appartements à Sfax el jadida sont en Moyenne de 800 --> 850D. donc la marge bénéficiaire avant impôt est de 50D au maximum (35D nettes). donc des investissements de plusieurs millions de dinars pour un bénéfice de quelques centaines de millier de dinars (8million D pour 10000m² --> 350mille D de bénéfice au grand max). Ce bénéfice doit être récupéré après la vente totale du projet sur plusieurs années (4 à 5 années en moyenne c-à-d un investissement de 8millions D pour 10000m² --> 70mille D/an au grand max).
    Tout cet analyse n'est vrai que lorsque les clients respectent les délais de leurs engagements, ce qui est difficile vu la situation financière délicate des ménages à Sfax... en plus des augmentations énormes qu'a eu les prix des matières premières ce qui mène le promoteur à des difficultés financière donc un retard dans les délais d'exécution... ce qui nous mène à un cercle vicieux retard d'exécution --> retard de payement --> retard d'exécution--> retard de payement...
    En plus de tout ces problèmes, le client Sfaxien est très exigent (la finition à Sfax est de loin la meilleure en Tunisie). Le nombre de client est limité aux sfaxiens moyennement aisés, le Sfaxien aisé construit lui même sa villa... Ces clients ont une mentalité qui refuse d'acheter des appartements en hauteur près de leurs lieux de travail, mais acceptent de dépenser une fortune pour se déplacer de leurs domiciles vers leurs travail (en plus des crises de nerf qui subissent au circulation vu l'état actuel des routes qui ne cesse de s'aggraver). Un autre obstacle c'est que le Sfaxien ne veut pas que le promoteur gagne de l'argent (حسد في بعضنا), le sfaxien marchande beaucoup à Sfax mais à Tunis par exemple il achète le même type de bien sans marchander (يحشم).
    Dans d'autres ville (ex à Hammamet, Tunis, Sousse...) le prix de revient est certes plus élevé mais les prix de ventes sont de loin plus bénéfiques au promoteurs. Plus de bénéfices, rapidité de vente, clients moins exigeants, respect des délais, pas de problèmes financiers...---> Le promoteur travaille avec moins de contraintes, une finition de moindre qualité donc plus de bénéfice et moins de problèmes.
    A vous de juger si on doit payer plus au entreprises pour bénéficier de leurs services et de leurs poids dans l'économie sfaxienne, ou on doit les laisser, avec nos mentalités actuelles, partir aux autres villes et de perdre en emploie, en argent, en qualité de vie...au risque de voir Sfax dans une décennie une ville fantome, ville de certains de nos parents qu'on visitera au aïds...
    Pensez y, car les entrepreneurs ont pensés et commencent leurs fuite vers Tunis ou aux autres villes chanceuses...
  • moezj  - Notre destin est dans nos mains
    comme je le fais savoir dans le titre de mon commentaire, à nous les sfaxiens de promouvoir notre ville. On ne doit pas s'attendre à l'aide des autres. Qule le secteur privé sfaxien retourne à Sfax pour reconstruire notre belle ville, et on deviendra le numero 1
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